Imaginons que vous souhaitiez devenir propriétaire d’un bien immobilier en vue de le mettre en location. Vous serez sûrement en déficit foncier si vous faites l’acquisition d’un immeuble nécessitant une lourde rénovation et des travaux conséquents. En effet, les travaux de rénovation sont considérés comme des charges pouvant être imputées sur vos revenus fonciers. Le Code général des impôts précise d’ailleurs que « Les déficits fonciers générés s’imputent en priorité et sans limite aux revenus fonciers existants » (article 156-3).
Ce déficit est imputable sur votre revenu global, dans une limite annuelle de 10 700 €, si votre bien est loué jusqu’au 31 décembre N+3 suivant l’imputation du déficit. S’il existe un surplus, vous pourrez imputer la fraction du déficit restant sur les revenus fonciers courant pendant les 10 années suivantes.
Reprenons notre exemple précédent :
Monsieur X, qui perçoit 25 000 € de revenus fonciers par an et qui est soumis à une tranche d’imposition à 41 % doit payer 14 550 € d’impôts. Pour défiscaliser ses revenus, imaginons qu’il décide d’investir dans un produit de déficit foncier, dont la valeur totale est de 150 000 € (75 000 € pour le foncier et 75 000 € pour les travaux réalisés sur 3 ans).
Durant ces 3 années, Monsieur X annulera ses déficits fonciers et pourra imputer 10 700 € chaque année au titre de l’impôt sur le revenu, soit une économie d’impôts dépassant 40 000 € sur 5 ans.