COMMENT ANNULER LE REVENU FONCIER DÈS 2019 SUR-MESURE ?

Les revenus fonciers désignent les revenus perçus chaque mois par les propriétaires bailleurs au titre de leurs locations immobilières. Les revenus fonciers sont autrement appelés revenus du patrimoine et doivent être déclarés aux impôts chaque année, généralement au mois d’avril.

Avec la hausse de la CSG (contribution sociale généralisée) en 2018, l’imposition des revenus fonciers a augmenté. Imposable au titre de l’impôt sur le revenu, le revenu foncier peut faire l’objet d’une diminution, voire d’une annulation pour vous permettre de payer moins voire plus du tout d’impôt dès 2019. Eclairage avec HEXA Patrimoine.

Hausse de la CSG : incidence sur l’imposition des revenus fonciers

En 2018, la CSG-CRDS est passée à 17,2 %, ce qui a entraîné des changements importants en termes d’immobilier et d’investissement. Pour les propriétaires bailleurs, cette hausse a une incidence non négligeable. En effet, les prélèvements sociaux passent de 15,5 % à 17,2 %. Ceux qui sont les plus concernés sont les propriétaires qui louent un ou plusieurs biens immobiliers et qui désirent mettre leurs logements en vente en plus-value. Cela d’autant plus s’il ne s’agit pas de leurs résidences principales.

Imposition des revenus fonciers en deux parties

Plus concrètement, chaque année vous devez déclarer vos revenus fonciers, l’imposition se décomposant en deux parties, après déduction de vos charges :

  • d’une part, l’imposition selon votre tranche marginale d’imposition. Cela dépend donc de votre revenu. Pour rappel, ces tranches sont de : 0 %, 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %
  • d’autre part, l’imposition en prenant en compte la CSG et la CRDS sur les revenus fonciers nets de charges.

Il est à noter que ce barème fait l’objet d’une modification dès janvier 2020. La première tranche est ainsi abaissée de 14 % à 11 %. Les 2e et 3e tranches sont ajustées. Seuls les foyers les plus imposés (à 41 % et 45 %) ne profitent pas de cette nouveauté. Grâce à cette rectification, les foyers les plus modestes verront en principe leurs revenus fonciers baisser.

L’obligation déclarative est amenée à disparaître en 2020 pour les foyers déclarant leur impôt sur le revenu. Il en va différemment si vous percevez des revenus fonciers. Dans ce cas, vous devrez toujours réaliser votre déclaration par internet ou sur format papier.

Exemple concret de montant de l’impôt au titre des revenus fonciers

Voici un exemple concret afin de vous éclairer davantage sur le mode de calcul de l’impôt à payer au titre des revenus fonciers.

Monsieur X possède un patrimoine immobilier plutôt conséquent. Chaque année, il tire 25 000 € de revenus fonciers nets annuels (autrement dit, une fois qu’il a déduit toutes les charges, ce dernier étant au régime réel).
Puisqu’il perçoit un salaire annuel égal à 80 000 €, sa tranche marginale d’imposition est fixée à 41 %.

A compter de 2018 et en suivant la hausse de la CSG, il devra payer :

  1. 41 % x 25 000 € = 10 250 € au titre de l’impôt sur le revenu
  2. 17,2 % x 25 000 € = 4 300 € de CSG-CRDS.

Autrement dit, Monsieur X devra payer 14 550 € au titre de l’impôt sur les revenus fonciers perçus à l’année. Cela correspond en pratique à une imposition totale de 58,2 %. En comparaison, l’imposition totale de Monsieur X aurait été de 56,5 % avant 2018 : il aurait ainsi dû payer 14 125 €, soit 425 € de moins.

Retrouvez toutes les règles d’imputation du déficit foncier et les réintégrations.

Baisse de l’imposition des revenus fonciers : déduisez vos charges

L’imposition de vos revenus fonciers se base sur le montant total de vos recettes nettes. Cela signifie que les revenus fonciers pris en compte sont toujours obtenus après avoir déduit au préalable vos charges. Cela correspond à la réalité du parc immobilier, ce dernier devant être entretenu et conservé en bon état.

Ainsi, il apparaît que le propriétaire qui doit supporter certaines charges de conservation du logement peut les déduire de ses revenus, payant ainsi moins d’impôt. Ces dépenses doivent néanmoins être indispensables pour l’entretien du bien.

Le Code général des impôts en donne une liste. Il s’agit pour la plus grande partie des dépenses suivantes :

  • les frais de procédure, de garde et de gestion
  • les dépenses de réparation et d’entretien
  • les frais d’amélioration
  • les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt
  • les taxes et impôts
  • les provisions versées par le propriétaire au titre des charges de copropriété
  • les frais de relogement.

Par exemple, vous pourrez déduire des dépenses de travaux si elles permettent d’améliorer ou de rénover votre logement. Cela ne concerne pas les dépenses d’agrandissement par exemple, comme la construction d’une véranda. Au contraire, si vous faites installer une toiture pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier, vous pourrez déduire les dépenses engagées au titre de vos revenus fonciers. Enfin, la construction d’une piscine ou de tout autre élément de décoration ne rentre pas en compte dans les charges déductibles.
Afin de déclarer vos charges, suivez les indications présentes sur votre formulaire CERFA n° 2044.

Travaux locatifs non urgents : reportez-les en 2020

Avec le prélèvement à la source, les règles encadrant l’imposition des bailleurs ont été rectifiées. Ainsi, les travaux réalisés en 2019 et non-urgents de logements mis en location sont déductibles en partie des revenus fonciers 2019. Les travaux concernés sont les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation. Ces revenus doivent être déclarés en 2020, au titre de 50 % seulement de vos dépenses de 2018 et 2019, contre 100 % de manière habituelle.

Ainsi, si vos travaux ne sont pas urgents, il est conseillé de les reporter à 2020 afin de pouvoir les déduire à 100 % dans le cadre de votre déclaration 2021. Ceci ne concerne pas les travaux d’urgence à réaliser obligatoirement, notamment pour faire face à des situations exceptionnelles (tempête, inondation…).

Pour les épargnants qui possèdent un Plan d’Epargne en Actions (PEA), les conséquences d’une chute des marchés boursiers sont importantes. Mais les épargnants qui investissent dans ce type de placement savent déjà à l’avance que la Bourse est volatile.

Revenus fonciers : défiscalisation grâce au déficit foncier

Imaginons que vous souhaitiez devenir propriétaire d’un bien immobilier en vue de le mettre en location. Vous serez sûrement en déficit foncier si vous faites l’acquisition d’un immeuble nécessitant une lourde rénovation et des travaux conséquents. En effet, les travaux de rénovation sont considérés comme des charges pouvant être imputées sur vos revenus fonciers. Le Code général des impôts précise d’ailleurs que « Les déficits fonciers générés s’imputent en priorité et sans limite aux revenus fonciers existants » (article 156-3).

Ce déficit est imputable sur votre revenu global, dans une limite annuelle de 10 700 €, si votre bien est loué jusqu’au 31 décembre N+3 suivant l’imputation du déficit. S’il existe un surplus, vous pourrez imputer la fraction du déficit restant sur les revenus fonciers courant pendant les 10 années suivantes.

Reprenons notre exemple précédent :

Monsieur X, qui perçoit 25 000 € de revenus fonciers par an et qui est soumis à une tranche d’imposition à 41 % doit payer 14 550 € d’impôts. Pour défiscaliser ses revenus, imaginons qu’il décide d’investir dans un produit de déficit foncier, dont la valeur totale est de 150 000 € (75 000 € pour le foncier et 75 000 € pour les travaux réalisés sur 3 ans).
Durant ces 3 années, Monsieur X annulera ses déficits fonciers et pourra imputer 10 700 € chaque année au titre de l’impôt sur le revenu, soit une économie d’impôts dépassant 40 000 € sur 5 ans.