Tout savoir sur la loi Malraux

Instituée par la loi n° 62-903 en date du 4 août 1962, la loi Malraux a subi de profonds changements depuis cette date. Initiée par André Malraux, cette loi avait à l’époque pour objectif d’apporter une précision à la loi portant sur la protection du patrimoine français. Ce dispositif favorise aujourd’hui les ménages qui réalisent des travaux de restauration immobilière en leur faisant bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Qu’en est-il du dispositif Malraux et quels en sont les contours ? Eclairage dans cet article avec Excellis Patrimoine.

La loi Malraux est un dispositif qui donne droit à une réduction d’impôt calculée sur les travaux de restauration réalisés.

A qui s’adresse la loi Malraux ?

Quelles sont les personnes concernées par la loi Malraux ? Il s’agit plus particulièrement d’investisseurs immobiliers particuliers ou bien associés de société. Les contribuables français qui souhaitent bénéficier de ce dispositif sont généralement des amoureux de magnifiques bâtiments en pierre. Ils choisissent d’acheter un bien localisé dans une zone protégée (protection du patrimoine paysager et architectural) ou bien dans un secteur sauvegardé (généralement autour d’un quartier historique ou d’un monument important). Le bien peut aussi se trouver à proximité directe d’un site protégé ou d’un espace à mettre en valeur pour des raisons culturelles et/ou historiques. Réalisant d’importants travaux de rénovation, les personnes concernées choisissent ensuite de mettre leur logement en location.

A qui s’adresse la loi Malraux ?

Quelles sont les personnes concernées par la loi Malraux ? Il s’agit plus particulièrement d’investisseurs immobiliers particuliers ou bien associés de société. Les contribuables français qui souhaitent bénéficier de ce dispositif sont généralement des amoureux de magnifiques bâtiments en pierre. Ils choisissent d’acheter un bien localisé dans une zone protégée (protection du patrimoine paysager et architectural) ou bien dans un secteur sauvegardé (généralement autour d’un quartier historique ou d’un monument important). Le bien peut aussi se trouver à proximité directe d’un site protégé ou d’un espace à mettre en valeur pour des raisons culturelles et/ou historiques. Réalisant d’importants travaux de rénovation, les personnes concernées choisissent ensuite de mettre leur logement en location.

Quelles sont les conditions d’application de la loi Malraux ?

Conditions propres à l’investisseur

Du côté de celui qui fait l’acquisition du bien (autrement dit l’investisseur), plusieurs conditions apparaissent :

  • l’investisseur est une personne physique ou bien un associé personne physique de certaines sociétés
  • il s’engage à louer le bien nu pendant une durée de 9 ans au minimum
  • la location doit être faite à une autre personne qu’un membre du foyer fiscal de l’investisseur. De même, ce dernier ne peut pas louer son logement à un membre de sa famille (ascendant ou descendant)
  • la location doit intervenir dans un délai maximum d’un an à compter de la fin des travaux de rénovation
  • l’investisseur doit réaliser les travaux sous le contrôle d’un Architecte des bâtiments de France
  • l’investisseur doit obtenir une autorisation avant tout démarrage des travaux. Cette dernière est octroyée par le préfet

Conditions relatives aux travaux

Il est à noter que les travaux de rénovation ne doivent pas durer plus de 3 années consécutives après la délivrance du permis de construire. L’exception concerne les fouilles archéologiques. En outre, les travaux éligibles au dispositif de la loi Malraux concernent :

  • la démolition et reconstruction de toiture
  • la démolition et reconstruction de murs extérieurs pour un immeuble déjà existant
  • la transformation d’un logement
  • des travaux d’utilité publique
  • la transformation de greniers ou de combles dans l’objectif de les rendre habitables par un locataire
  • les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation, hormis les travaux d’agrandissement.

Conditions propres à l’immeuble

Les immeubles pouvant être concernés par le dispositif Malraux font partie d’une liste limitative :

  • les immeubles affectés à un usage d’habitation principale avant et après la réalisation des travaux
  • les immeubles à l’origine destinés à un usage d’habitation et réhabilités après des travaux
  • certains immeubles professionnels dont les revenus sont déclarés au titre des revenus fonciers.

Pop-up : il peut par exemple s’agir d’un immeuble originellement destiné à un usage d’habitation mais qui a perdu par la suite cet usage pour être transformé en bureaux d’entreprise. Dans ce cas, le changement d’affectation par l’investisseur entraînera des travaux importants d’aménagement, de conception et d’équipements.

Les plafonds de la loi Malraux

Il est à noter que depuis 2013 le dispositif Malraux ne soumet pas les biens au plafond de niches fiscales.
En matière de travaux, la loi de finances rectificative de 2016 a modifié le plafond : désormais, les dépenses sont limitées à un plafond de 400 000 € sur 4 ans, au lieu d’un ancien montant annuel de 100 000 €.
En matière de loyers, la réduction d’impôt permise par la loi Malraux n’est assujettie à aucun plafond de loyer.

Les avantages de la loi Malraux

Le dispositif de la loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en prenant en compte le montant des travaux de restauration à la charge du propriétaire investisseur.
La réduction d’impôt dépend de la zone où est situé l’immeuble :

  • immeuble situé en secteur sauvegardé, autrement dit dans une zone urbaine soumise à des contraintes de restauration et de conservation (article L. 313-1 du Code de l’urbanisme) : réduction d’impôt à hauteur de 30 %
  • immeuble situé dans une zone dite de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) : réduction d’impôt de 22 %.

Ainsi, la réduction d’impôt peut atteindre 120 000 € à l’année. Le contribuable investisseur peut imputer la fraction d’impôt non utilisée sur l’année au titre de son impôt sur le revenu pendant les 3 années qui suivent.

Exemple concret de réduction fiscale grâce au dispositif Malraux

Voici un exemple concret de la réduction fiscale obtenue grâce à la loi Malraux.
M. X achète un appartement dans un immeuble situé en Secteur Sauvegardé, d’une superficie de 65 m². Le bien immobilier est vendu 4 200 € par mètre carré et est rénové pour un montant total de travaux égal à 3 100 € par mètre carré. M. X va donc dépenser 201 500 € au titre des travaux dans son nouvel appartement. M. X a prévu que les travaux dureront 3 ans et seront répartis sur 3 années fiscales.
Le montant des travaux annuels versés par M. X est de 67 166 € et la réduction fiscale annuelle est d’environ 20 150 € (30 % x 67 166 €).

Conclusion

En fonction de votre projet, la loi Malraux vous fera bénéficier d’une réduction fiscale intéressante.
Cabinet spécialisé dans la gestion indépendante du patrimoine, Excellis Patrimoine se tient à votre disposition pour en discuter et réaliser un audit.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.