Tout savoir sur la loi Cosse (Louer abordable)

La loi Cosse est un régime fiscal mis en place en 2017 à l’initiative d’Emmanuelle Cosse, ancienne ministre du Logement. Elle permet aux bénéficiaires de profiter d’une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs allant de 15 % à 70 %, voire 85 % dans certains cas. La contrepartie à cet avantage est le plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Qu’est-ce que la loi Cosse, ses conditions et avantages ? Réponse dans cet article avec Excellis

Tout savoir sur la loi Cosse

Qu’est-ce que la loi Cosse ?

Mise en place le 1er février 2017 par l’ancienne ministre du Logement, la loi Cosse, ou « Louer abordable » est un dispositif fiscal qui permet à des propriétaires désireux de louer leurs biens de bénéficier d’une déduction sur les revenus locatifs perçus. Elle peut atteindre jusqu’à 85 % dans certaines situations.
Le principe affiché est simple : plus le propriétaire bailleur fixe un loyer modéré dans une ville marquée par des difficultés de logement, et plus l’avantage fiscal est conséquent. Le bailleur signe une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) par laquelle il s’engage à mettre son bien en location pendant une durée déterminée : 6 ans si aucun travaux n’est nécessaire, et 9 ans s’il bénéficie d’aides pour la réalisation des travaux.

Plusieurs situations se distinguent :

soit le propriétaire gère lui-même son bien immobilier : dans ce cas, il peut déduire entre 15 % et 70 % des loyers qu’il perçoit
soit le propriétaire confie la gestion de son bien à une association agréée : dans ce cas, la déduction peut atteindre jusqu’à 85 % au maximum.

A qui s’adresse la loi Cosse ?

Quelles sont les personnes concernées par la loi Cosse ? Il s’agit des propriétaires bailleurs qui souhaitent mettre leurs logements en location. Le logement est ancien ou récent, avec ou sans travaux. Il doit être donné en location nue (les locations meublées ne peuvent pas prétendre au bénéfice de cette loi) et à titre de résidence principale pour le locataire. Tous les revenus locatifs issus de ce dispositif fiscal sont soumis à l’impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers.

Quelles sont les conditions d’application de la loi Cosse ?

Quelles conditions doivent être respectées pour pouvoir bénéficier de la loi Cosse ? On distingue selon qu’il s’agisse des conditions propres aux propriétaires bailleurs et celles concernant les locataires.

Conditions propres aux propriétaires bailleurs

Le propriétaire doit obligatoirement signer une convention avec l’Anah entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019. A la différence de la loi Pinel, le dispositif Cosse n’est pas prolongé jusqu’en 2021.

Conditions propres aux locataires

Concernant les locataires, ces derniers ne doivent pas être rattachés fiscalement au foyer du bailleur. De même, le propriétaire ne peut pas donner en location son bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendant, contrairement à la loi Pinel. Enfin, le locataire ne doit pas déjà occuper le logement, hormis s’il s’agit d’un renouvellement de contrat locatif.

Les plafonds de la loi Cosse

La loi Cosse est soumise à des plafonds différents : ceux qui s’appliquent aux loyers pratiqués et ceux qui concernent plus précisément les ressources des locataires.

Plafonds de loyers

Chaque département fixe ses propres plafonds de loyers, généralement moins élevés que les plafonds nationaux.
A ce titre, on distingue 3 versions différentes du dispositif Cosse. En fonction de la version pour laquelle vous opterez, le plafond de loyers sera différent :

Zones géographiques	Zone A	Zone A bis	Zone B1	Zone B2
Intermédiaire	17,17 €	12,75 €	10,28 €	8,93 €
Social	12,01 €	9,24 €	7,96 €	7,64 €
Très social	9,35 €	7,19 €	6,20 €	5,93 €

Ces montants s’appliquent au mètre carré. Par exemple, si vous souhaitez mettre en location un logement de 40 m² à Paris (zone Abis), le loyer sera au maximum égal à 510 € pour la version intermédiaire, 369,6 € pour la version loi Cosse en social et 287,6 € en Très social.

Plafonds de ressources

Les plafonds de ressources sont déterminés en prenant en compte la version souhaitée.

Composition du foyer fiscal	Zones A et A bis	Zone B1	Zone B2
Personne célibataire	38 236 €	31 165 €	28 049 €
Couple	57 146 €	41 618 €	37 456 €

Retrouvez sur le site web du Service public un simulateur précis pour connaître la zone de la commune où se situe votre logement.

Les avantages de la loi Cosse

Quels sont les atouts de la loi Cosse et pourquoi opter pour ce dispositif d’incitation fiscale ?
L’avantage fiscal dépend de la formule choisie :

intermédiaire : permet d’obtenir une déduction de 15 % en zone B2 et de 30 % en zones A, Abis et B1
social : permet de bénéficier d’une déduction de 50 % en zone B2 et de 60 % dans les autres zones
très social : l’avantage est identique qu’en loi Cosse social
intermédiation locative : la déduction est de 85 % pour toutes les zones confondues.

Par exemple : M. X loue son bien 580 € par mois en zone B1. Il a choisi d’opter pour la formule loi Cosse en convention intermédiaire de loyers. Dans ce cas, ses revenus locatifs ne seront fiscalisés au titre de l’impôt sur le revenu que sur la base de 406 €, soit une réduction de 30 % sur les revenus perçus.
En outre, si le dispositif est bien présent sur l’ensemble du territoire français, il est plus important dans les zones très tendues où l’offre de location est inférieure à la demande. Il s’agit principalement des zones A et Abis qui connaissent un déséquilibre fort en matière locative. En contrepartie d’une déduction plus importante sur les revenus locatifs bruts, le propriétaire s’engage à fixer un loyer moins important à ne pas dépasser.
Enfin, la déduction fiscale est de 85 % si le bailleur donne son bien à gérer par une agence immobilière dans le cadre d’un mandat de gestion. Cette agence doit être à vocation sociale ou bien il doit obligatoirement s’agir d’un organisme agréé dans la location de logements aux foyers précaires. Cette déduction de 85 % s’applique alors, peu importe la zone géographique où se trouve le logement en question.

Conclusion audit et suivi assuré par Excellis

Selon votre projet, la loi Cosse vous permettra d’obtenir une déduction intéressante sur vos revenus locatifs. Cabinet spécialisé dans la gestion indépendante du patrimoine, Excellis Patrimoine se tient à votre disposition pour en discuter et réaliser un audit.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.