Les lois Pinel et Denormandie sont deux dispositifs fiscaux qui permettent à ceux qui le souhaitent de faire l’acquisition de logements en vue de leur mise en location. Ces dispositifs sont soumis à des conditions propres à l’acquéreur, au bien en question et aux locataires. Excellis Patrimoine fait le point sur ces lois pour en brosser tous les contours.

Zoom sur les lois Pinel et Denormandie

Qu’est-ce que les lois Pinel et Denormandie ?

La loi Pinel/Duflot est un dispositif fiscal qui permet aux contribuables désireux d’investir dans l’immobilier locatif d’être propriétaires de leurs logements neufs dans des zones éligibles.

Plus d’explications : Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel remplace le dispositif Duflot, ce qui vous permet de déduire entre 12 à 21 % du prix de votre bien sur vos impôts, pour une location entre 6 à 12 ans. La réduction d’impôt est calculée proportionnellement au prix de l’achat immobilier. L’objectif de ce dispositif est d’augmenter le nombre de logements neufs dans des zones dites tendues où l’offre immobilière est faible. Le Gouvernement a décidé de prolonger le dispositif jusqu’au 31 décembre 2021.

La loi Denormandie est un dispositif voté fin 2019 et destiné à défiscaliser l’impôt de futurs propriétaires bailleurs réalisant des travaux dans leur logement, dans une ville où le besoin de réhabilitation en centre-ville est important.

A qui s’adressent les lois Pinel et Denormandie ?

La loi Pinel concerne tous les contribuables français qui décident d’acquérir un logement neuf ou réhabilité, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. L’investissement peut se faire en qualité de particulier, en indivision ou bien en SCI (société civile immobilière).
La loi Denormandie concerne toutes les personnes souhaitant acheter un bien immobilier entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 afin de le mettre en location. Ils doivent y réaliser des travaux de réhabilitation, au sein d’une ville où l’habitat en centre-ville est considéré comme peu développé (plan Action cœur de ville).

Quelles sont les conditions d’application des lois Pinel et Denormandie ?

Pinel ancien et neuf : conditions propres au bien

Investir en loi Pinel dans l’ancien nécessite de remplir plusieurs conditions, dont certaines qui concernent le bien immobilier en lui-même. En effet, ce dernier doit faire l’objet de travaux conséquents ayant pour objectif sa réhabilitation totale et sa mise à neuf. Sa performance énergétique doit être élevée et le logement bénéficier du label BBC rénovation ou Haute Performance énergétique.

En loi Pinel neuf, le logement doit répondre à plusieurs caractéristiques :

il est neuf ou bien en l’état futur d’achèvement (VEFA)
sa valeur d’achat est de 300 000 € au maximum
il se situe dans une zone éligible à l’application de l’avantage fiscal Pinel
son prix de location est inférieur au prix du marché (de 20 %).

Pinel neuf et ancien : conditions propres à la location

Pour pouvoir bénéficier des avantages offerts par la loi Pinel, le logement doit être mis en location pendant une durée déterminée : soit 6, 9 ou 12 ans. Le locataire doit utiliser le bien à usage de résidence principale. Les loyers doivent également respecter des plafonds imposés.

Contrairement à la loi Duflot, il est à noter que vous avez la possibilité de louer votre logement à un ascendant ou descendant tout en continuant à bénéficier de l’avantage fiscal rattaché à la loi Pinel 2019 et ancien.

Loi Pinel : simulation du loyer

Pour calculer le loyer Pinel, certains éléments sont à prendre en considération :

la surface habitable du logement
le plafond de loyer en fonction de la zone où se situe le bien
le coefficient multiplicateur en fonction de la zone concernée.

Il convient donc d’appliquer un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + (19 / Surface Habitable). Ce coefficient ne peut pas excéder 1,2, autrement il faut utiliser 1,2 pour continuer le calcul.
Exemple de calcul : M. X fait l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, dont la surface habitable est de 45 mètres carrés loi Carrez. Le bien est situé en zone A.
Le plafond de loyer au mètre carré sera de 12,75 € x (0,7 + 19 / 45) = 14,28 €. Vous pouvez ainsi en tirer un loyer maximal de 642,6 € (14,28 € au m² x 45 m²).
On ne prend pas en compte les charges afférentes au logement dans le calcul du loyer Pinel.

Dispositif Denormandie : les conditions

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie ? Il en existe plusieurs :

le bien immobilier doit être acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
le propriétaire s’engage à louer le bien sur une période de 6,9 ou 12 ans au choix, pour une location nue et non meublée. Le dispositif Denormandie ne s’applique pas pour les locations meublées
le propriétaire doit respecter les plafonds de ressources du locataire et de loyers, identiques à la loi Pinel
les travaux à réaliser sur le logement doivent représenter 25 % au moins du prix de l’opération d’achat (frais de notaire inclus), le plafond étant fixé à 300 000 €.

Les plafonds des lois Pinel et Denormandie

Les lois Pinel et Denormandie sont soumises à des plafonds, en ce qui concerne les loyers appliqués et les ressources des locataires.

Plafonds de loyers

Ils sont de :

12,75 € en zone A,
17,17 € en zone Abis,
10,28 € en zone B1,
et 8,93 € en zone B2.

Plafonds de ressources pour les locataires

Ils sont de :

38 236 € pour une personne seule en zone A et Abis et 57 146 € pour un couple
31 165 € pour une personne seule en zone B1 et 41 618 € pour un couple
28 049 € pour une personne seule en zone B2 et 37 456 € pour un couple.

Les avantages des lois Pinel et Denormandie

Les dispositifs de la loi Pinel et Denormandie permettent de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant, qui est fonction de la durée de mise en location du bien :

12 % pour une location pendant 6 ans. Au maximum, l’avantage est de 36 000 €
18 % pour une location pendant 9 ans. Au maximum, l’avantage est de 54 000 €
21 % pour une location sur 12 ans. Au maximum, l’avantage est de 63 000 €.

L’autre avantage de ces dispositifs réside dans la possibilité de louer le bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. Ce dernier ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire investisseur et remplir les conditions de revenus et de loyers.
Par exemple : M. X achète un bien d’un montant total de 250 000 €, situé en zone A bis. Il décide de le mettre en location pendant 6 ans. Son avantage fiscal annuel sera donc de 2 % (2 % x 6 années = 12 %), autrement dit 5 000 € par an, pendant 6 ans.

Conclusion audit et suivi assuré par Excellis

En fonction de votre projet d’investissement, la loi Pinel ou Denormandie sera à privilégier. Ces deux dispositifs permettent d’obtenir des avantages fiscaux intéressants pour ceux qui répondent aux critères d’éligibilité.
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Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.