Quelles sont les conditions d’application des lois Pinel et Denormandie ?
Pinel ancien et neuf : conditions propres au bien
Investir en loi Pinel dans l’ancien nécessite de remplir plusieurs conditions, dont certaines qui concernent le bien immobilier en lui-même. En effet, ce dernier doit faire l’objet de travaux conséquents ayant pour objectif sa réhabilitation totale et sa mise à neuf. Sa performance énergétique doit être élevée et le logement bénéficier du label BBC rénovation ou Haute Performance énergétique.
En loi Pinel neuf, le logement doit répondre à plusieurs caractéristiques :
- il est neuf ou bien en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- sa valeur d’achat est de 300 000 € au maximum
- il se situe dans une zone éligible à l’application de l’avantage fiscal Pinel
- son prix de location est inférieur au prix du marché (de 20 %).
Pinel neuf et ancien : conditions propres à la location
Pour pouvoir bénéficier des avantages offerts par la loi Pinel, le logement doit être mis en location pendant une durée déterminée : soit 6, 9 ou 12 ans. Le locataire doit utiliser le bien à usage de résidence principale. Les loyers doivent également respecter des plafonds imposés.
Contrairement à la loi Duflot, il est à noter que vous avez la possibilité de louer votre logement à un ascendant ou descendant tout en continuant à bénéficier de l’avantage fiscal rattaché à la loi Pinel 2019 et ancien.
Loi Pinel : simulation du loyer
Pour calculer le loyer Pinel, certains éléments sont à prendre en considération :
- la surface habitable du logement
- le plafond de loyer en fonction de la zone où se situe le bien
- le coefficient multiplicateur en fonction de la zone concernée.
Il convient donc d’appliquer un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + (19 / Surface Habitable). Ce coefficient ne peut pas excéder 1,2, autrement il faut utiliser 1,2 pour continuer le calcul.
Exemple de calcul : M. X fait l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, dont la surface habitable est de 45 mètres carrés loi Carrez. Le bien est situé en zone A.
Le plafond de loyer au mètre carré sera de 12,75 € x (0,7 + 19 / 45) = 14,28 €. Vous pouvez ainsi en tirer un loyer maximal de 642,6 € (14,28 € au m² x 45 m²).
On ne prend pas en compte les charges afférentes au logement dans le calcul du loyer Pinel.
Dispositif Denormandie : les conditions
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie ? Il en existe plusieurs :
- le bien immobilier doit être acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
- le propriétaire s’engage à louer le bien sur une période de 6,9 ou 12 ans au choix, pour une location nue et non meublée. Le dispositif Denormandie ne s’applique pas pour les locations meublées
- le propriétaire doit respecter les plafonds de ressources du locataire et de loyers, identiques à la loi Pinel
- les travaux à réaliser sur le logement doivent représenter 25 % au moins du prix de l’opération d’achat (frais de notaire inclus), le plafond étant fixé à 300 000 €.